Szanowni Państwo!

Naczelnym zadaniem sieci CENTURY 21 - na całym świecie - jest maksymalne ułatwienie klientom drogi do zawarcia transakcji zakupu nieruchomości. W dzisiejszych czasach zdecydowana większość transakcji odbywa się z udziałem kredytu, stąd konieczność z naszej strony opracowania własnego, profesjonalnego systemu finansowania zakupu nieruchomości we wszystkich agencjach CENTURY 21. Pod koniec bieżącego roku planujemy wprowadzenie nowoczesnego produkt pod nazwą „Kredyt CENTURY 21”. W założeniu jest to system poszukiwania najkorzystniejszego kredytu - który będzie dostępny w każdym, naszym biurze - oparty na zasadach współpracy ze wszystkimi bankami działającymi aktywnie w dziedzinie kredytów hipotecznych w Polsce.

Projekt będzie prowadzony przy udziale jednego z największych autorytetów w Polsce od kredytów hipotecznych – Pana Krzysztofa Oppenheim, właściciela firmy OPPENHEIM ENTERPRISE, działającej na rynku warszawskim od 1993 roku.

W dziedzinie kredytów hipotecznych planujemy także prowadzenie na naszej stronie internetowej stałej działalności edukacyjnej, której adresatami będą nie tylko klienci agencji CENTURY 21. Na początek proponujemy lekturę VADEMECUM KREDYTOBIORCY.

VADEMECUM KREDYTOBIORCY,

czyli

Co warto wiedzieć zanim wybierze się kredyt hipoteczny?

Na rynku kredytów hipotecznych pojawia się coraz więcej banków i pośredników, wszyscy kuszą superpromocyjnymi ofertami – tylko w Warszawie mamy do wyboru kilkaset miejsc, gdzie można udać się po kredyt. Jak znaleźć ten rzeczywiście najtańszy? Czy zawsze wybór franka szwajcarskiego będzie najlepszym rozwiązaniem? Jakie trudności możemy napotkać przy ubieganiu się o kredyt? Szukać samemu oferty w różnych bankach, czy lepiej skorzystać z usług pośrednika? Na powyższe pytania odpowiada nasz ekspert od kredytów hipotecznych - Pan Krzysztof Oppenheim, właściciel OPPENHEIM ENTERPRISE, współorganizator tworzącego się projektu „Kredyt CENTURY 21”.

Zapraszamy do zapoznania się z kolejnymi odcinkami VADEMECUM!

Zainteresowanych tematem pośrednictwa kredytowego zapraszam także do lektury innych publikacji autorstwa Krzysztofa Oppenheima:

   - „Na czym polega pośrednictwo kredytowe?”

   - „Nie wiedza, a chęć szczera zrobi z Ciebie brokera, czyli: Ilustrowany informator o nieprofesjonalnym pośrednictwie”

Powyższe artykuły znajdą Państwo na www.oppen-kredyt.pl (w : „Publikacje’)

Odcinek nr 1. Koszty kredytu, czyli: co to znaczy tani kredyt?

Zdecydowana większość osób, rozpoczynających poszukiwanie kredytu mieszkaniowego zwraca uwagę w zasadzie tylko na 2 rzeczy: oprocentowanie i wysokość raty. Dlatego też obserwujemy w Polsce tak duże zainteresowanie frankiem szwajcarskim – w obecnej sytuacji nie przebijemy inną walutą żadnego z 2 wymienionych parametrów. Faktycznie jednak na ogólny koszt kredytu wpływa w sumie około kilkunastu składników, których analiza w początkowej fazie pozwoli na właściwy wybór oferty.

Generalnie – koszty związane z kredytem możemy podzielić na 3 grupy:

1. Koszty wstępne – w trakcie ubiegania się o kredyt (w tym: wycena lub inspekcja nieruchomości, opłata za rozpatrzenie wniosku, koszty opinii bankowych, które musimy dostarczyć).

2. Koszty związane z uruchomieniem środków: prowizja banku, pierwsza składka na ubezpieczenie kredytu (przejściowe – do czasu wpisu banku do hipoteki), opłata za weksel, rozliczenie z Urzędem Skarbowym – PCC-3, koszt wpisu do hipoteki, ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy, ubezpieczenie obniżonego wkładu własnego.

3. Koszty związane ze spłatą kredytu, w tym: odsetki od kredytu (ich wysokość zależy od oprocentowania), polisa na życie, składka na ubezpieczenie kredytu, prowizja za wcześniejszą spłatę, koszt przewalutowania, opłata za aneks do umowy.

Mamy też – bardzo wysoki - koszt ukryty dotyczący kredytów w walutach obcych: na tzw. widełkach kursowych przy uruchomieniu kredytu tracimy nawet do 5% (dostajemy 100 000 zł, a mamy do spłaty – 105 tys.). Poniższy wykaz wymaga uzupełnienia: w danym banku niektóre wymienione koszty mogą w ogóle nie występować, lub mogą być naliczane jedynie w określonych sytuacjach. Już pobieżna analiza powyższej listy każdego przekona, że ocena atrakcyjności kredytu jedynie z perspektywy wysokości miesięcznej raty to duże nieporozumienie! Podobnie – jeśli nie uwzględnimy planów kredytobiorcy w kwestii planu spłaty: jeśli na przykład bierzemy kredyt 400 000 zł na zakup domu, ale w ciągu 2-3 miesięcy będzie on prawie w całości spłacony (sprzedaż innej nieruchomości, w której obecnie mieszkamy) – to musimy rzecz jasna szukać kredytu w PLN bez kosztów związanych z wcześniejszą spłatą. Możemy też zbłądzić, wybierając kredyt z bardzo niskim oprocentowaniem, ale także z koniecznością zakupu polisy na życie, której koszt wynosi np. kilkaset złotych miesięcznie. I na tym właśnie, czyli na analizie wszystkich kosztów kredytu, sytuacji kredytobiorcy oraz poznaniu jego planów dotyczących tempa spłaty zadłużenia polega wstępna ocena danej sprawy przez prawdziwego doradcę kredytowego.

Na górę

Odcinek nr 2. Max Kredyt Hipoteczny, czyli: co można sfinansować poprzez kredyt mieszkaniowy?

W grupie produktów hipotecznych możemy wyróżnić 3 rodzaje produktów skierowanych do klienta indywidualnego: kredyty przeznaczone na cele mieszkaniowe (najtańsza grupa kredytów), kredyty konsolidacyjne (związane ze spłatą różnorakiego zadłużenia kredytobiorcy i zastąpienia wcześniej zaciągniętych zobowiązań finansowych jednym kredytem - zabezpieczonego hipoteką na wskazanej nieruchomości) oraz pożyczki hipoteczne, czyli pod zastaw nieruchomości (należącej do kredytobiorcy lub osoby trzeciej) uzyskujemy środki na cel dowolny. Pożyczki hipoteczne są najwyżej oprocentowane.

Przy zakupie nieruchomości na kredyt i braku własnych środków na ten cel powinniśmy starać się wybrać taki bank, który nie tylko ma najniższe oprocentowanie, ale przede wszystkim jego oferta pozwoli nam na sfinansowanie także innych kosztów związanych bezpośrednio z transakcją i koniecznymi dodatkowymi wydatkami. Warto więc dowiedzieć się dokładnie, co możemy według procedur danego banku nazwać „kredytem mieszkaniowym” – czyli najniżej oprocentowanym. Zazwyczaj jest on udzielany na: zakup mieszkania, domu, działki budowlanej, remont posiadanej nieruchomości, budowę domu. Zawsze, w tej najbardziej atrakcyjnej cenowo grupie kredytów, znajdzie się też spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w innym banku.

Przy zakupie nieruchomości, do wysokości kredytu mieszkaniowego możemy też włączyć - w niektórych bankach - koszty transakcji (np. opłaty notarialne, sądowe, itp.) oraz zabezpieczyć sobie środki na wykończenie lokalu.

Czasem możemy uzyskać ten najtańszy kredyt hipoteczny również na inne cele, np. na:

- refinansowanie kosztów związanych z nabyciem nieruchomości, o ile nastąpiło to w ciągu ostatnich 12 lub 24 miesiącach. Oznacza to, że bank może nam zwrócić nawet do 100 proc. środków własnych, jakie przeznaczyliśmy na zakup. Jest to, więc klasyczna pożyczka hipoteczna, ale z ceną kredytu mieszkaniowego;

- zakup lokalu usługowego (ale jeśli kupujemy go jako osoba fizyczna, a nie - firma);

- zakup działki (i ewentualnie domu) o charakterze letniskowym;

- wykończenie lokalu – bank zawsze zastosuje najniższą cenę kredytu przy zakupie tapet, farb, glazury itp. oraz przy zapłacie za „robociznę”. Ale tylko niektóre banki udzielają kredytu mieszkaniowego na zakup wyposażenia kuchni, szaf wnękowych. Trudno będzie na pewno włączyć do kredytu mieszkaniowego zakup sprzętu AGD, RTV czy mebli. Nie w każdym banku uzyskamy kredyt mieszkaniowy na sfinansowanie miejsca garażowego, którego koszt rzadko jest niższy od kwoty 30 000 zł.

Dobre rozpoznanie, co dany bank może skredytować i do jakiej grupy cenowej zakwalifikuje dany kredyt, ma ogromne znaczenie przed podjęciem decyzji o wyborze oferty. Często spotykam się z osobami, które otrzymały tani kredyt na zakup mieszkania, ale na resztę (wykończenie, zabudowa kuchni, itp.) musiały dodatkowo znacznie się zadłużać na zdecydowanie gorszych warunkach: kilkakrotnie wyższe oprocentowanie (!), kredyt rozłożony na okres kilku lat. W takich sytuacjach najczęściej trzeba ponownie sięgnąć po kolejny – „ratunkowy” kredyt hipoteczny, który połączy całe zadłużenie na możliwie najkorzystniejszych warunkach. Ale koszt takiej operacji – to zwykle kilka tysięcy złotych.

Na górę

Odcinek nr 3. Wybieramy walutę kredytu, czyli: kiedy nie popłaca miłość do franka?

W opinii sporej części naszych rodaków planujących zakup mieszkania - z pomocą banku – wybór szwajcarskiej waluty uchodzi za absolutnie najlepsze rozwiązanie: kredyt w CHF jest przecież najniżej oprocentowany. Nie zawsze jest to właściwa decyzja. Nasi eksperci od finansów chcąc zniechęcić rodaków do zadłużania się w CHF powtarzają jak katarynki formułkę: „bierz kredyt w takiej walucie, w jakiej zarabiasz”; od lipca 2006 r. wprowadzono we wszystkich bankach tzw. „Rekomendację S”, która nakazuje stosować surowsze zasady przy obliczaniu zdolności kredytowej osobom, które występują o kredyt w walucie obcej.

Ja postaram się poprzeć swoją opinię - żeby nie przesadzać z miłością do franka - przykładami z praktyki. Poniżej dwie klasyczne sytuacje, kiedy na pewno na wyborze tej waluty dostaniemy mocno po kieszeni. Sytuacja pierwsza - planowana w bliskim okresie po uzyskaniu kredytu, spłata jego znaczącej części. Przykład: kupujemy mieszkanie, a bank udziela nam kredytu w wysokości 400 000 zł (oczywiście w CHF - najniższe raty), ale po dwóch miesiącach spłacamy 300 000 zł, bo sprzedaliśmy poprzednie lokum. Przy kredycie w PLN zostaje nam do spłaty troszkę mniej niż 100 000 zł. A jeśli wybraliśmy CHF? Bank w dniu uruchomienia przelicza nam wnioskowaną kwotę – 400 000 zł - na franki (po kursie kupna!) i załóżmy, że po przeliczeniu mamy kredyt w wysokości 166 000 CHF. Niestety - spłacamy zadłużenie po wyższym o około 5% kursie sprzedaży... Na uruchomieniu dołożyliśmy więc - 20 000 zł. Po dwóch miesiącach – kiedy chcemy nadpłacić 300 000 zł - okazało się, że frank troszkę zdrożał: o drobne 5 groszy, co kosztuje nas ponad 8 000 zł. Wielkość naszego zadłużenia w dniu planowanej nadpłaty wynosi około 428 000. Oznacza to, że ulegając modzie na szwajcarską walutę, dołożyliśmy niepotrzebnie około 26 000 zł – przez okres spłaty, nasza oszczędność na ratach nie wyniosła więcej niż 2-2,5 tys. zł. Drugim przypadkiem, kiedy powinno się powstrzymywać od wyboru franka (lub każdej innej waluty) jest bardzo mocna pozycja złotówki – taką sytuację mamy ostatnio: pomimo tego, że frank spada momentami do poziomu poniżej 2,3 za 1 zł, nie zmniejsza to apetytów kredytobiorców na zadłużenie się w CHF. Prawdopodobna w takiej sytuacji korekta kursu tej waluty wobec PLN i podniesienie kursu o 7-8%, to także wzrost całości zadłużenia…

Na szczęście, przy obecnych – niewielkich już – różnicach w oprocentowaniu pomiędzy kredytami we frankach i w złotówkach, wybory waluty kredytu są już bardziej przemyślane i miłość do szwajcarskiej waluty nie jest już tak powszechna jak w latach 2005-2006; chęć bezpieczniejszego zadłużania się w PLN deklaruje już około 50% kredytobiorców.

Kiedy powyższe dywagacje na temat „szkodliwości” franka nie mają większego sensu? Oczywiście – jeśli mamy bardzo napięty budżet domowy, a nasza zdolność kredytowa pozwala na uzyskanie kredytu w CHF; kilkaset złotych oszczędności na każdej racie pozwoli na zachowanie płynności w regulowaniu wszystkich należności. Druga sytuacja – zakładamy, że kredyt będzie spłacany zgodnie z harmonogramem ustalonym w umowie kredytowej (20 lub 30 lat), bez nadpłat. Wówczas na opłacalność wyboru waluty kredytu będziemy patrzeć jedynie z perspektywy miesięcznego obciążenia, a tu oczywiście – bezkonkurencyjny będzie właśnie frank szwajcarski.

Na górę

Odcinek nr 4. Psotnik – frank, czyli: na czym polega ryzyko kursowe?

Powszechnie wydaje się biorącym kredyt w obcej walucie, że ryzyko związane jest tylko ze zwiększeniem raty kredytu. Spotykam się dość często z bardzo naiwnym tłumaczeniem niedoświadczonych doradców kredytowych i rozumowaniem klientów (oni mają prawo się mylić!): „najlepszy jest kredyt w CHF (frank szwajcarski) – bo jest zdecydowanie najniżej oprocentowany. Przecież nawet jak kurs franka wzrośnie do złotówki o 50% to i tak moja rata będzie niższa o raty kredytu uzyskanego w PLN”. Jest to bardzo naiwne i jednostronne spojrzenie na kredyt hipoteczny: patrzymy nań jedynie z perspektywy wysokości miesięcznego obciążenia.

Wzrost kursu waluty kredytu wobec PLN oznacza także wzrost całości zadłużenia – wybór kredytu w walucie obcej to akceptacja faktu, że w umowie kredytowej wysokość naszego długu wobec banku będzie wyrażona w wybranej walucie. Jeśli planujemy spłacić bankowi całość zadłużenia po dwóch latach (np. po sprzedaży innej nieruchomości) nie będzie nam do śmiechu jeśli mamy kredyt we frankach, a ten – podrożeje do dnia spłaty o 10%. Z kredytu na kwotę 400 000 zł zrobiło się aż 440 000 zł! Taki nagły i bardzo nieprzyjemny wzrost zadłużenia jest najbardziej prawdopodobny jeśli dostajemy kredyt walutowy w okresie znacznego umocnienia się złotówki - a właśnie w ostatnich miesiącach jesteśmy w takiej sytuacji! Wtedy właśnie ryzyko zaistnienia opisanej sytuacji jest największe.

Ale to nie wszystkie minusy i pułapki związane z kredytem w walucie obcej. W poprzednim odcinku VADEMECUM można było przeczytać, że już przy uruchomieniu kredytu jesteśmy do tyłu ... prawie 5% z tytułu różnic kursowych. Inne zasadzki? Proszę bardzo: niektóre banki (w tym także te, które najwięcej tych kredytów udzielają!) przeliczają wnioskowany kredyt w CHF na kwotę wyrażoną w tej walucie - w dniu złożenia wniosku o kredyt. Przykładowo: mamy zapłacić kredytem za mieszkanie 235 000 zł sprzedającemu i wybieramy niskooprocentowany kredyt w CHF. Bank przelicza wnioskowaną kwotę na franki po kursie 1CHF = 2,35 PLN, dostajemy więc kredyt na 100 000 CHF. Mija trochę czasu do uruchomienia i w dniu wypłaty okazuje się, że frank spadł o 10 gr w stosunku do dnia, kiedy składaliśmy wniosek w banku, czyli 1 CHF = 2,25 PLN. Co to oznacza? Bank wypłaci nam o 10 000 zł mniej niż potrzebujemy, tj. 225 tys. zł. Dobrze się składa, jeśli mamy te pieniądze w lewej kieszeni. Bo jeśli nie - sprzedający nieruchomość nie będzie zachwycony, że trochę mniej możemy mu zapłacić... To samo może nas spotkać przy kredycie na zakup lokalu na rynku pierwotnym uruchamianego transzami: wysokość każdej transzy jest określona w umowie kredytowej w wybranej walucie (a nie w złotówkach). Jakie emocje przechodzić musi pechowy kredytobiorca, który taki kredyt wziął w CHF w grudniu 2003 r. (1 CHF – ok. 3,10 PLN), a płatności na rzecz dewelopera – wyliczone oczywiście w PLN - są rozłożone na okres 2 lat - 2004 i 2005? Przy każdej transzy okazuje się, że musi dopłacić deweloperowi z własnej kieszeni i do tego, przy kolejnych transzach – brakuje coraz więcej! Bo kurs franka od grudnia 2003 r. wobec złotówki nieprzerwanie spadał i w 2005 roku był niższy o ponad 20%.

Na górę

Odcinek nr 5. Walutowa ruletka, czyli: kiedy warto przewalutować?

Najczęściej powodem chęci zmiany waluty są ... negatywne emocje. Takich głosów przerażonych kredytobiorców najwięcej słychać było pod koniec 2003 roku: były to głównie osoby, które spłacały kredyty w EURO i z ogromnym niepokojem obserwowały gwałtowny wzrost wartości tej waluty wobec złotówki. Czy był to dobry moment na przewalutowanie? Wręcz przeciwnie - najgorszym momentem na zmianę kredytu z walutowego na PLN jest taki okres, kiedy waluta, w której spłacamy kredyt jest bardzo mocna wobec złotówki. Opisana sytuacja wystąpiła właśnie pod koniec 2003 r., kiedy EURO poszybowało do poziomu 5 zł, a bardzo lubiany obecnie frank szwajcarski wart był momentami 3,15 zł. I w tym okresie - czyli po długotrwałym osłabianiu się złotówki - najwięcej było chętnych do ucieczki z kredytu walutowego na PLN. A jednocześnie – zdecydowanie spadło zainteresowanie klientów kredytami w walutach obcych: wówczas także najwięcej się mówiło i pisało o ryzyku kursowym. Jest to klasyczny przykład, kiedy emocje biorą górę nad zdrowym rozsądkiem. Prześledźmy, co spotkać może nieszczęśnika, który nie w porę zmienia walutę kredytu. Niech będzie to właśnie kredyt w CHF w kwocie 270 tys. zł, który został udzielony pod koniec 2002 r., uruchomienie nastąpiło po kursie 2,7. Czyli – do spłaty było 100 000 CHF. Po roku czasu, gdzie klient spłacił ledwie 1000 CHF, nie wytrzymał on ciśnienia i – za radą znajomych - uciekł na złotówki. Ale – po kursie 3,18 (kurs sprzedaży). Po zamianie miał więc do spłaty blisko 315 000 zł! Nie dość na tym – zaczął spłacać znacznie wyższe raty. Po dwóch latach jednak zbyt ciążył mu kredyt w PLN i znowu – za radą znajomych – poszedł do banku po bardzo niskooprocentowany kredyt w CHF. Po zamianie kredytu na franki – tym razem po kursie 2,40 – okazało się, że do spłaty zostało ponad 130 000 CHF! Na tych kilku ruchach „nie w tempo” opisywany kredytobiorca dopłacił do kredytu 30 000 CHF, czyli około 70 000 zł; nie wspominając o stratach moralnych...

Obecnie jesteśmy w okresie „mocnej złotówki”. Doświadczenie klienta z historyjki powyżej pokazuje, że na pewno nie warto w tym momencie przechodzić z kredytu w PLN na inną walutę. Szczególnie, że zupełnie nieoczekiwany układ sił politycznych w naszym parlamencie i ciekawa niby-koalicja nie wróżą silnego i trwałego rządu, czyli – istnieje bardzo realna groźba znacznego osłabienia się polskiej waluty. Osobom, które obecnie spłacają kredyt złotówkowy i myślą o przejściu na franka – na pewno polecam kilkumiesięczną miesięczną wstrzemięźliwość. A z kolei osoby z żyłką hazardzisty i spłacające kredyt w CHF radzę dokładnie śledzić kursy walut i „polować” na okresy wyjątkowo mocnej złotówki. Wtedy najbardziej się opłaca przejść na kredyt złotówkowy, a po pewnym okresie (rok? Dwa lata?) – już osłabieniu się złotówki – z powrotem zmienić walutę na franki. W ten sposób można na pewno „odchudzić” zadłużenie. Zachodzi tylko pytanie: czy zawsze dobrze wybierzemy moment zmiany waluty? Taką ewentualność zarabiania na kredycie można brać pod uwagę, ale na pewno nie traktujmy tego jako „poradę eksperta”, tylko jako opcję, która nie wiążę się z dużym ryzykiem, a może przynieść w dystansie istotne korzyści.

Na górę

Odcinek nr 6. Trefny kredytobiorca, czyli: kto może mieć kłopoty z uzyskaniem kredytu?

Powód odmowy udzielenia kredytu może być związany bądź z nieruchomością (np. zły stan techniczny, lub nie uregulowany stan prawny), bądź – bezpośrednio z kredytobiorcą. W tej części Poradnika zajmiemy się tym drugim przypadkiem. Na pewno z kwitkiem od okienka w banku odejdą te osoby, które w przeszłości bardzo naruszyły zobowiązania wobec instytucji finansowych i trafiły na bankowe „czarne listy”, czyli - do rejestru niesolidnych klientów. Są co prawda banki, które deklarują, że i w takiej sytuacji kredyt może być udzielony – ale więcej w tych obietnicach reklamy, niż prawdy. Jeśli nawet kredyt zostanie przyznany, to jest on bardzo, bardzo drogi – a więc skorzystać z oferty może jedynie bardzo zdeterminowany klient. Warto wiedzieć, że często bank oceni nas negatywnie, jeśli przy spłacie wcześniej zaciągniętych kredytów dopuściliśmy się opóźnień: czasem wystarczą 2 – 3 „omsknięcia” w terminie spłaty o kilkanaście dni. I to niestety brutalnie wychodzi w raporcie kredytowym BIK (Biuro Informacji Kredytowej), który przed podjęciem decyzji bank sprawdza wnikliwie - jako jeden z elementów analizy wniosku o kredyt. Zdarza się – dość często (!) – że nasz raport BIK nie odpowiada stanowi faktycznemu (np. widnieje tam kredyt, który już dawno spłaciliśmy) – i to również może spowodować poważne perturbacje przy uzyskaniu kredytu. Wskazówki jak sobie radzić w podobnych sytuacjach znajdą Państwo w następnym odcinku VADEMECUM.

Inne, proceduralne przyczyny negatywnej decyzji banku na wniosek kredytowy to oczywiście - brak zdolności kredytowej. Pamiętać jednak należy, że posiadanie zdolności kredytowej jest pojęciem względnym: w jednym banku ubiegającego się o kredyt stać ledwie na kawalerkę, a w innym – nawet na dom z basenem. Dotyczy to szczególnie sytuacji, kiedy nie uzyskujemy dochodów w sposób „typowy” – w wyniku pracy na etacie, a np. w formie umów o dzieło, czy też – działalności gospodarczej (a szczególnie przy rozliczeniu podatku w formie ryczałtu lub – karty podatkowej). Odmowna decyzja na wniosek kredytowy często jest też wynikiem opinii komitetu kredytowego o danej sprawie – czyli wiodącą rolę ma tu „czynnik ludzki”. Kogo bankowcy nie darzą zaufaniem? Na pewno: osób młodych wiekiem – zresztą niekiedy jest to uzasadnione. Wyobraźmy sobie np. sytuację kiedy o kredyt w kwocie 500 000 zł ubiega się (samodzielnie) 20-latek, który pracuje od kilku miesięcy. Czy można się dziwić bankowi, że nie „wchodzi w ten interes” i odmawia udzielenia kredytu? Powodem negatywnej decyzji może być więc także subiektywna ocena danej sytuacji: warunki do udzielenia kredytu są spełnione, a komitet kredytowy mówi – „nie”. Wypisanie wszystkich przypadków, kiedy nie zdobędziemy zaufania banku jest niemożliwe – często zależy to np. od bolesnych doświadczeń zespołu decydentów, którzy wyrokują w danej sprawie. W niektórych bankach niechętnie udzielane są kredyty przedstawicielom określonych grup zawodowych. W znanych mi z praktyki sytuacji na cenzurowanym byli np. dziennikarze, taksówkarze, czy też politycy lub ... księża. Nie zawsze łatwo będzie też w banku osobom często zmieniającym pracę; na ogół nie wzbudza też zaufania w banku „świeża” rozdzielność majątkowa; może nie spodobać się sytuacja, kiedy oboje małżonkowie pracują u jednego pracodawcy.

Ten krótki „przegląd” sytuacji - kiedy może nas spotkać w banku nieoczekiwana odmowa udzielenia kredytu - pokazuje paradoks związany z obecną sytuacją na rynku kredytów hipotecznych: niby banki wszelkimi sposobami walczą o klientów, ale za to naszpikowały drogę do kredytu licznymi pułapkami niczym ... pole minowe. I dlatego wciąż łatwo jest „polec” w tej niby tak prostej sprawie – stąd tak dużo skarg i pretensji klientów na bankowe procedury przy kredytach hipotecznych.

Na górę

Odcinek nr 7. Procedury – moja miłość, czyli: o zawiłej drodze wniosków kredytowych.

Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny mamy najczęściej do czynienia z dwoma fazami. Najpierw, kiedy poszukując najlepszej oferty w bankach i firmach pośrednictwa kredytowego okazuje się, że wszystko jest super, kredyt się załatwi w kilka dni i bez żadnych kłopotów. Ten etap często może wprowadzić w błąd potencjalnych kredytobiorców, jak obecnie łatwo załatwia się kredyt hipoteczny. W końcu klient decyduje się na konkretnego partnera – wybierając za opiekuna doradcę w danym banku lub u pośrednika – i przechodzimy do fazy drugiej: przygotowanie wymaganej dokumentacji i oczekiwanie na decyzję banku. Może się zdarzyć, że nasze założenie odnośnie prostej drogi do uzyskania kredytu się potwierdzi; lub też dalsze losy sprawy mogą potoczyć się zupełnie inaczej. Droga wniosku kredytowego w większości banków jest długa, zawiła oraz ... full off zasadzkas, o których klienci na ogół nie mają zielonego pojęcia. Poniżej opisuję kilka z nich.

1. KOMITET KREDYTOWY: często ostateczna decyzja podejmowana jest przez szacowne grono wytypowanych pracowników banku, zwane komitetem kredytowym. Zwykle obowiązuje wtedy zasada większości głosów: jeśli więcej osób jest na „tak” – decyzja jest pozytywna, w innym przypadku klient musi szukać szczęścia gdzie indziej. Pamiętajmy, że decyzje tego „niezawisłego ciała” mogą być w pełni subiektywne, a więc odmowa trafi czasem w kredytobiorcę, który teoretycznie spełnia wszystkie warunki. Ale np. jest za młody, albo – w opinii komitetu kredytowego nie ma stabilnej sytuacji zawodowej.

2. BIURO INFORMACJI KREDYTOWEJ (BIK) – każdy chyba kredytobiorca wie o groźnie brzmiących bankowych „czarnych listach”, na które można się niechlubnie załapać za nie spłacane kredyty. Ale raport BIK daje bankom dużo więcej informacji, np. że w niedawno spłaconym kredycie dana osoba dopuściła się razy kilka opóźnień, które były dłuższe niż 15 dni. Część banków uzna to za poważne wykroczenie i oceni wniosek spóźnialskiego negatywnie.

3. SCORING – wydawałoby się, że „kto ma zdolność kredytową, ten ma władzę”, czyli – bez problemu dostanie kredyt. Aby jednak klienci nie myśleli, że kredyt hipoteczny to bułka z masłem, bankowcy wpadli na pomysł wprowadzenia dodatkowej weryfikacji klienta przez systemy scoringowe. A więc: do systemu wprowadza się, oprócz dochodów ubiegającego się o kredyt, mnóstwo innych danych (np. zawód, stanowisko, branża pracodawcy, staż pracy, posiadane nieruchomości, sytuacja rodzinna, wiek, itp.), a na końcu bezduszna maszyna może wypluć informację: FIGA Z MAKIEM. I nie bardzo można wejść z systemem w dyskusję merytoryczną...

4. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI – najnudniejsza (i najtrudniejsza!) część pracy doradcy kredytowego to analiza dokumentacji prawnej nieruchomości, która stanowi przedmiot zakupu lub zabezpieczenie kredytu. Zdarzyć się może, że dokumenty dotyczące stanu prawnego nieruchomości nie zostaną odpowiednio przeanalizowane (częsty błąd niedouczonych „doradców”) i dopiero na wyższym szczeblu okaże się, że coś jest nie tak. Takie kłopoty często spotykają kupujących poprzez kredyty mieszkanie od deweloperów: może okazać się, że np. zostało zaskarżone pozwolenie na budowę, albo w księdze wieczystej nieruchomości widnieją podejrzane wpisy, których doradca nie raczył sprawdzić. Jak wtedy pomóc sprawie – wiedzą tylko fachowcy.

Na górę

Odcinek nr 8. Zasada ograniczonego zaufania, czyli: kiedy banki zawodzą?

Udając się do banku po kredyt hipoteczny koncentrujemy się przede wszystkim na jego parametrach. Tylko fachowcy z branży finansowej wiedzą, że jednak wobec obietnic uzyskanych od doradcy bankowego należy wziąć pod uwagę fakt pewnej niedoskonałości tych wielkich instytucji finansowych oraz poprawkę, na tzw. czynnik ludzki. W bankach, bowiem — choć zabrzmi to prozaicznie — też pracują ludzie, poza tym są to instytucje zatrudniające często dziesiątki tysięcy osób, co oznacza, że nie mogą one działać perfekcyjnie. Kiedy zatem najczęściej banki zawodzą? Oto kilka klasycznych przypadków.

• Gdy mają za dużo klientów.

Co kilka tygodni kolejny bank ogłasza na rynku wspaniałą promocję. Chętnych do brania kredytów przybywa wtedy lawinowo, dlatego bank nie nadąża rozpatrywać wniosków i formalności trwają tygodniami, zamiast obiecanych - kilku dni.

• Kiedy jest zbyt wiele szczebli decyzyjnych.

Nieprawdopodobna dynamika wzrostu ilości udzielanych kredytów hipotecznych musiała spowodować w bankach znaczące zmiany organizacyjne. Jeszcze kilka lat temu większość banków miała możliwość podejmowania decyzji o udzieleniu kredytu na szczeblu oddziału. Teoretycznie cała transakcja mogła się wówczas zamknąć jednego dnia. Jednak, aby zabezpieczyć się przed niekontrolowanym wypływem środków na kredyty udzielane przez mniej doświadczone oddziały, prawie wszystkie banki wydłużyły znacznie “drogę wniosku” i proces podejmowania decyzji — w niektórych bankach jest blisko 10 szczebli analizy wniosku i na każdym może on zostać odrzucony. Nie zawsze słusznie.

• Jeśli kwota kredytu jest wysoka.

Wielkie kredyty wzbudzają strach w większości banków. Trudno się dziwić: łatwiej pożyczyć znajomemu 100 zł niż 100 tysięcy zł. Podobnie przy kredytach: im wyższa jest wnioskowana kwota kredytu, tym większy problem z jego uzyskaniem.

• Gdy bank stawia dużo wymogów formalnych.

Opinie o kontach osobistych, kredytach, kartach kredytowych, formularze PIT z kilku lat (lub miesięczne przy własnej firmie), koniecznie z pieczątkami urzędu skarbowego, świeże wypisy z księgi wieczystej i dziesiątki innych dokumentów w wymaganej przez bank formie (!!!), bez możliwości żadnych odstępstw. Przy kredytach hipotecznych to chleb powszedni. Niejeden klient jednak się nim zadławił... Takie niespodzianki mogą spotkać każdego kto naiwnie liczy, że po wybraniu najlepszej oferty i złożeniu dokumentów wszystko pójdzie w banku jak z płatka. Dlatego coraz bardziej popularne staje się korzystanie z fachowej pomocy przy ubieganiu się o kredyt mieszkaniowy – czyli wizyta u renomowanego pośrednika. Bo profesjonalny doradca to nie tylko osoba przygotowana perfekcyjnie pod względem merytorycznym, ale także - znająca dany bank “od kuchni”. Wyżej wymienione pułapki, które mogą uniemożliwić załatwienie kredytu w wybranym przez klienta banku nie zaskoczą fachowca: albo poleci inny bank, albo – będzie wiedział jak zgrabnie ominąć czyhające tam rafy.

Na górę

Odcinek nr 9. Dobre złego początki, czyli: o subiektywnej ocenie ryzyka.

Otrzymanie w banku informacji: „posiada pan zdolność kredytową” lub „spełnia pan wszystkie warunki, aby kredyt został udzielony” nie jest –niestety - równoznaczne z pozytywną decyzją kredytową. Dokumenty kredytobiorcy wędrują bowiem przez ręce czasem nawet kilkunastu analityków i decydentów, i każdy z nich może powiedzieć „nie” — pomimo spełnienia przez wnioskodawcę wszystkich warunków. Sytuacje takie mają miejsce najczęściej przy tzw. ocenie ryzyka. Oto kilka przykładów:

1. Zanikająca zdolność kredytowa — na początku rozpoznania sprawy klient otrzymał informację, że „zdolność posiada”. Jednak w następnym etapie ktoś stwierdził jej brak, ponieważ obniżył średni dochód kredytobiorcy (np. nie uwzględnił umów-zleceń, nadgodzin, dochodów z wynajmu mieszkania) lub uznał, że kredytobiorca w ogóle nie ma stabilnego źródła dochodu.

2. Dochód kredytobiorcy „pod kredyt” — z dużym niedowierzaniem bankowcy podchodzą do zbyt szybkich karier zawodowych. Jeśli np. w ubiegłym roku dana osoba wykazała 20 tys. zł dochodu za cały rok, a w obecnym zarabia tyle w skali miesiąca, większość analityków uzna to za „podejrzane” i często taką osobę spotka odmowa ze strony banku. Im większa dysproporcja dochodów obecnych z poprzednio uzyskiwanymi, tym gorzej sprawa rokuje.

3. Zdolność kredytowa „na styk” — klient spełnia warunek do uzyskania kredytu, ale nie posiada żadnych nadwyżek w dochodach ponad minimalne wymogi banku. W takich sytuacjach często komitety kredytowe wydają decyzję negatywną: ze względu na „wysoki stopień ryzyka”.

4. Zbyt młody wiek kredytobiorcy, zbyt krótki okres zatrudnienia – wymogi banku są spełnione — np. zatrudnienie przez pełne trzy miesiące — ale na którymś z etapów podjęcia decyzji zostaje podjęta decyzja negatywna. Czysto subiektywna.

Oczywiste jest, że bankowcy muszą bronić interesów swojej instytucji i nie patrzeć na przedstawione dokumenty bezkrytycznie. Czasem jednak robią to nadgorliwie - i trzeba mieć to na uwadze ubiegając się o kredyt.

Na górę

Odcinek nr 10. Nie daj się uśpić w banku, czyli: czytaj umowę kredytową!

Umowa kredytowa raczej nie będzie pasjonującą lekturą – zawsze długa, pisana mało zrozumiałym, bankowym językiem. Na pewno jednak nie możemy z tych powodów zrezygnować z zapoznania się z nią. Oto, co w treści umowy należy - bardzo dokładnie - przeczytać, sprawdzić i zrozumieć (!):

1. dane kredytobiorcy (nazwisko, imiona, PESEL, adres itp.) oraz przedmiotu kredytowania lub zabezpieczenia (zwykle nieruchomości) – błędy w tych danych mogą spowodować duże utrudnienia na kolejnych etapach kredytowania (np. przy akcie notarialnym lub w sądzie);

2. informacje dotyczące kredytu - kwota i waluta, długość okresu kredytowania, sposób spłaty (raty malejące lub annuitetowe – czyli równe), data wpłacania miesięcznych rat, wysokość kosztów związanych z kredytem, oprocentowanie. Na tym etapie wyłapanie błędu daje możliwość szybkiej korekty. Gorzej, jeśli spostrzeżemy np. przy pierwszej spłacie, że z doradcą uzgadnialiśmy niższe oprocentowanie lub inną walutę;

3. warunki uruchomienia kredytu – treść tej części umowy musi być bardzo dokładnie przeczytana i omówiona z pracownikiem banku. Bo od podpisania umowy do wypłaty pieniędzy czasem jest jeszcze daleko! Po drodze do przyznanych w banku środków czeka nas bowiem wizyta u notariusza, w sądzie, w urzędzie skarbowym; niekiedy uruchomienie kredytu wiąże się z dostarczeniem - zapisanych w umowie - dodatkowych dokumentów (np. aktualnego wypisu z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości);

4. zobowiązania kredytobiorcy – jest ich zazwyczaj sporo i najczęściej nie są negocjowalne. Tymczasem nie wszystkie zapisy brzmią przyjaźnie czy nawet sensownie - np. „kredytobiorca jest zobowiązany każdorazowo do poinformowania banku o zmianie miejsca pracy”. Uważajmy też na to, jakie wymogi stawia bank przy zaciąganiu nowych kredytów lub innych zobowiązań finansowych. Czasem w umowie znajdziemy zapis, że musimy jedynie o tym fakcie poinformować obecnego kredytodawcę. Jednak niektóre banki wymagają, aby nowe zobowiązania podpisującego umowę odbywały się zawsze za zgodą banku, który właśnie oferuje nam swój kredyt hipoteczny!

Co do – praktykowanego czasem - udziału znajomych prawników przy analizie treści umowy i ewentualnych późniejszych negocjacjach konkretnych zapisów – nie polecam. Zwykle i tak nic nie osiągniemy poza zniechęceniem do nas pracowników danej placówki banku. Jeśli się jednak upieramy, aby umowę zaakceptował nasz prawnik, poprośmy o jej treść przed wyborem oferty danego banku.

Na górę

Odcinek nr 11. Po co tyle zamieszania, czyli: o zakupie na kredyt mieszkania na rynku pierwotnym

Przyjrzyjmy się bliżej problemom prawnym, które mogą bardzo utrudnić drogę do kredytu przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym. Podstawowe problemy w tym względzie są związane z wymaganą przez banki dokumentacją od inwestora, oraz także – z ich zawartością. Poniżej kilka przykładów:

- przygotowanie dokumentacji dotyczącej inwestycji

Nie wchodząc w szczegóły-dokumentów tych na ogół jest sporo. Klient zamawia je u inwestora, często dostaje je nie w takiej formie w jakiej życzyłby sobie tego bank, wraca do inwestora, dostaje kolejne, w banku okazuje się, że znowu nie mamy tego co będzie potrzebne, znowu do inwestora – ten już zaczyna się złościć, czego ten bank wymaga, itd. Problemu unikniemy wtedy, jeśli wybierzemy bank, z którym dany inwestor współpracuje – wówczas nie musimy się martwić w ogóle o dokumenty z inwestycji, zostały one wcześniej przekazane do banku. Skutecznie pomóc może także doradca z renomowanej firmy pośrednictwa kredytowego.

- niezgodności w dokumentacji dotyczącej inwestycji, otrzymanej od inwestora

Wykaz wymaganych przez bank dokumentów otrzymaliśmy w dziale sprzedaży, nazwy dokumentów się zgadzają, ale ... nie zgadza się ich zawartość. Na przykład – w księdze wieczystej jest inny numer działki niż w pozwoleniu na budowę, a jeszcze inny jest w umowie realizacyjnej. Tak samo może być z nazwą ulicy. W banku otrzymujemy wymóg wyjaśnienia niezgodności, ale jak? Decyzja banku się opóźnia, grożą nam karne odsetki. Często wina leży po stronie banku – ma to miejsce wtedy jeśli trafimy na mało doświadczonego pracownika, który nie wie z czego zaistniałe niezgodności mogą wynikać i nie może nam wiele pomóc.

- aktualizacja dokumentów

Niektóre dokumenty nie tracą ważności, inne – wręcz przeciwnie. Do tej drugiej grupy należą m.in.: wypis z KRS-u inwestora oraz wypis z księgi wieczystej nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja. Nie ma problemu, jeśli możemy liczyć na wydatną pomoc doradcy kredytowego, który nami się opiekuje (np. sam zrobi wgląd do księgi wieczystej i zdobędzie nowy KRS), w innym przypadku – zrzuci ten obowiązek na kredytobiorcę. I co się okazuje? Inwestor nie zawsze przejmie się problemem swego klienta i odmawia załatwienia dokumentów – wymawiając się brakiem czasu lub - bezsensownością wymogów banku.

- potwierdzanie dokumentów za zgodność z oryginałem

Żaden inwestor nie wyda nam oryginału aktu notarialnego zakupu działki, rzadko dostaniemy do ręki oryginały innych dokumentów, np. wypisu z księgi wieczystej. A więc- mamy w ręku tylko kopie. Skąd bank będzie wiedział, że dokumenty nie są sfałszowane? Ktoś musi potwierdzić ich zgodność z oryginałem. Niektóre banki wymagają, aby potwierdzenie zgodności odbywało się jedynie przez osoby ujęte w KRS-ie dewelopera. A jeśli tam figuruje tylko 1 osoba, która bawi za granicą na długim urlopie? Sprawa kredytu zatrzymuje się na ten czas ...

- obciążenie nieruchomości kredytem bankowym

Jeśli inwestycja obciążona jest kredytem bankowym, a my szukamy najlepszej oferty w innym banku – pewnie za karę - musimy zdobyć dodatkowe dokumenty. Są nimi: zgoda na bezobciążeniowe zwolnienie lokalu przez bank, który finansuje inwestycję, a także (na szczęście – nie zawsze) opinia o terminowej spłacie kredytu przez inwestora. Dla banku, który udzielił deweloperowi kredytu nie jesteśmy stroną, a więc nie liczmy na samodzielne zdobycie „u źródła” wymaganych dokumentów i informacji – są one objęte tajemnicą bankową!

Na górę

Odcinek nr 12. Nie bądź z założenia Zosią-Samosią, czyli: czy warto korzystać z usług pośredników?

Jestem przekonany, że duża część potencjalnych kredytobiorców traktuje pomoc pośredników jako usługę dla leniwych lub – bardzo zapracowanych. Tak rozumiana idea pośrednictwa w rzeczywistości bardzo zawęża usługę profesjonalnego doradztwa kredytowego. Poniżej wymieniam w punktach najważniejsze korzyści, jakie powinny być oferowane klientom przez pośredników z prawdziwego zdarzenia:

1. Wiedza merytoryczna – dobry doradca ma w małym palcu ustawę o podatku dochodowym (za rok bieżący i poprzedni), zna zasady związane z prowadzeniem działalności gospodarczej we wszystkich formach, wie jak rozliczane są z Urzędem Skarbowym umowy zlecenia i obie formy umów o dzieło; dokumentacja przy inwestycjach na rynku pierwotnym oraz przy budowie domu nie stanowi też dla doradcy żadnej tajemnicy. Do tego dochodzą różne prawne zawiłości z tej dziedziny oraz oczywiście – znajomość całej oferty kredytowej na rynku i procedur bankowych przy określaniu zdolności kredytowej w kilkunastu bankach. Dokładna znajomość rynku kredytów hipotecznych oraz „wydeptane ścieżki” w bankach pozwalają nie rzadko na znalezienie tej jednej, jedynej oferty, która może prowadzić do sukcesu.

2. Wiedza praktyczna – które banki (czy wręcz – oddziały banków) są bardziej elastyczne w konkretnych sytuacjach, jaka jest „droga wniosku” – od złożenia dokumentacji w banku do uzyskania decyzji, ile czasu dany bank potrzebuje na podjęcie decyzji, z którym bankiem i z kim(!) można negocjować warunki kredytowania i – które parametry kredytu w danym banku są nie negocjowalne, jak sobie radzić kiedy natrafiamy na kłopoty z BIK-iem (np. niezgodność raportu ze stanem faktycznym), gdzie interweniować jeśli na decyzję czekamy zbyt długo, albo jest ona dla klienta nie satysfakcjonująca. Są to standardowe elementy wiedzy dobrego doradcy.

3. Specjalne oferty kredytowe – najlepsze firmy dostają od banków specjalne warunki kredytowania dla swoich klientów. Na ogół klienci pośrednika mogą za jego pośrednictwem uzyskać niższe oprocentowanie niż obowiązujące w banku w ofercie standardowej, ale mogą też dojść inne korzyści, np. – niższe koszty przedterminowej spłaty lub – obniżony pułap minimalnego wkładu własnego.

4. Dobra organizacja i stały monitoring wniosków przekazanych do banku – doradca musi jak najszybciej opracować odpowiednio wniosek (w tym np. zebrać wszystkie dokumenty od dewelopera związane z prowadzoną inwestycją) i przekazać go do banku. Jeśli klient sam sobie radzi z kredytem, to ma niewielką wiedzę, co się dzieje z jego wnioskiem - czeka cierpliwie na decyzję. A pracownik banku, który prowadzi sprawę – właśnie idzie na dwutygodniowy urlop... Tego typu sytuacja nie powinna zaskoczyć doświadczonego doradcę – wie jak działać, aby przez okres urlopu sprawa nie przeleżała w szufladzie zamkniętej na 4 spusty.

5. Doradztwo finansowe w różnych formach – poczynając od kwestii pomocy w wyborze waluty (przekonywanie klientów do franka szwajcarskiego bez dokładnego rozpoznania sytuacji jest oznaką niedouczenia lub chałturnictwa), poprzez doradztwo w optymalizacji zobowiązań podatkowych lub organizacyjnych w prowadzonej przez klienta działalności gospodarczej – takie „dodatki” klienci dobrego pośrednika mają bardzo często w cenie usługi.

Na górę

Podsumowując - oddając swoje tak ważne sprawy w ręce doradcy, musimy mieć gwarancję, że trafiliśmy pod właściwy adres. Udział pośrednika powinien dawać poczucie bezpieczeństwa – oferta została wybrana nie przypadkowo (nie w każdym banku przejdzie każdy kredyt) i otrzymaliśmy ofertę najtańszą (uwzględniając wszystkie parametry kredytu, nie tylko wysokość raty) spośród tych, które mogły zostać zastosowane. Jeśli decydujemy się na pomoc pośrednika – wybierajmy wyłącznie firmy sprawdzone lub rekomendowane (przez znajomych, u dewelopera lub w agencji nieruchomości). Niekontrolowany niemal w ostatnim okresie rozwój firm pośrednictwa kredytowego ma bowiem zdecydowanie więcej minusów niż plusów dla rynku finansowego i potencjalnych klientów. Zdecydowana większość nowo powstałych firm i firemek, zajmujących się pośrednictwem to albo zupełnie przypadkowe osoby, czyli – czysta amatorszczyzna i kompletny brak wiedzy, lub też – sprytni naciągacze, którzy „doświadczenie zawodowe” często zdobywali w pracy w systemach argentyńskich. Podstawowe atuty doradztwa kredytowego to wiedza, doświadczenie i zaufanie jakie wzbudza dana firma: zarówno u klientów, jaki i w bankach. Jeśli tych cech nie znajdziemy u pośrednika – szybko kierujmy się do wyjścia...

Na górę